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如皋市安置房居住区物业管理暂行办法自2014年7月1日起施行-如皋房产网
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政策法规   

如皋市安置房居住区物业管理暂行办法自2014年7月1日起施行

文章类型: 政策法规         加入时间:2014-7-9 15:15:38

第一条 为加强我市安置房居住区的物业管理工作,统筹城乡发展,加快推进以人为核心的城镇化建设,营造整洁、有序、和谐的居住环境,提高人民群众生活品质。根据物业管理法律法规的有关规定要求,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市由政府投资或组织实施的,因城市发展、旧城改造、道路建设、重大农业开发及实施土地征收、收购储备土地等搬迁,对被搬迁户实行安置,由政府统一规划建设的居住用房。
商品房开发过程中,按城市搬迁政策回迁安置户的物业管理不适用本办法。
第三条 安置房居住区物业管理坚持以人为核心的城镇化发展原则,和统筹兼顾、政策引导、行业监管、属地管理、社区自治的管理模式。逐步建立社会化、市场化、专业化的安置区物业管理服务机制。
    市场化物业服务是指通过招投标或协议选聘,落实专业的、有资质的物业服务企业进驻安置小区开展专业物业服务,并按普通住宅的物业服务等级、收费标准及考核标准执行。
第四条 暂不具备条件实行市场化物业服务的,由街道办事处(镇人民政府,下同)先行组建物业服务中心,落实前期物业服务,做好小区公共环境卫生保洁、公共秩序管理、园林绿化养护、装饰装修管理、档案资料管理等物业服务。电梯、消防泵房、二次供水泵房、通风设备、监控等专业设施设备的管理和维护保养应当发包给专业公司实施。
此类安置小区应当在三年内由街道办事处,逐步过渡到市场化物业服务,或由具有资质的物业服务中心实施物业服务。过渡期间,对其物业服务的考核标准参照商品房住宅小区考核标准执行。
第五条 市城管局负责安置房居住区物业管理的行业监督、指导、考核以及对业主委员会的培训和业务指导工作。负责制定安置区物业管理的政策、制度、标准,并组织实施。
市财政、物价、住建、国土、工商、公安、环保等部门各司其职,做好安置房物业管理相关工作。
第六条  街道办事处主要履行以下职责:
(一)负责建立“三位一体”的物业管理工作机制,将物业服务纳入社区建设和社区管理体系。“三位一体”物业管理工作机制指社区居委会、业主委员会(物业管理委员会)、物业服务企业三个责任主体,通过建立健全相关制度,以小区物业管理联合工作组等形式为载体,明确职责,相互配合,充分发挥各自优势,形成合力,共同推进小区物业服务的创新工作举措;
(二)组建物业服务中心,负责安置区前期物业服务及物业服务企业退出后的应急管理;
(三)负责制定安置房居住区管理规章制度,对安置房居住区物业服务情况进行业务指导、考核;
(四)接管安置房居住区配套建设属集体资产的经营性用房,负责房屋的招租;
(五)负责相关物业管理费用拨付,监督国有、集体管理资金的使用及管理;
(六)负责初审房屋专项维修资金的使用申请;
(七)负责指导、监督社区组建小区业主委员会,引导业主委员会自行聘请物业服务企业,实行自主管理;
(八)负责建立投诉处置机制,协调解决物业纠纷;
(九)负责建立应急维修服务机制,做好小区应急服务;
(十)负责对社区(村居)物业收费工作进行指导和考核;
(十一)负责辖区内物业管理的费用账目和档案资料管理。
第七条街道社区根据街道办事处及相关规定要求,具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协调和监督,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。
对涉及多个社区(村居)组织的业主安置在同一地缘安置区内的,由相关街道政府按同一物业管理区域建立新型基层社区管理组织,统筹协调处理安置房区域内社区事务。
第八条 社区(村)主要履行以下职责:
(一)协助街道物业服务中心,做好物业非正常撤出后的应急服务;
(二)落实专人负责辖区内安置房居住区物业管理,协助收缴物业费等工作;
(三)监督公共部位设施设备的维修维护及维修资金的使用;
(四)完成安置房居住区各类创建等突击性任务;
(五)负责安置房居住区业主委员会的组建工作,引导选聘专业物业服务;
(六)负责安置房居住区入驻业主签订村规民约,负责各楼幢楼长选聘,负责安置房居住区社会矛盾纠纷调处;
(七)负责业主信息收集整理工作,协助对专业物业服务的督查、考核。
    第九条 物业服务企业应当做好以下物业服务工作:
(一)负责小区物业承接查验及档案移交接管工作;
(二)负责共用部位、共用设施设备和场所的维修、养护管理;
(三)负责公共区域卫生保洁管理;
(四)负责小区秩序维护管理;
(五)负责车辆行驶及停泊管理;
(六)负责小区园林绿化养护管理;
(七)负责小区业主装饰装修管理;
(八)负责对小区内乱贴乱画、乱植乱种、乱拉乱晒、乱堆乱放、乱搭乱建等行为的发现与制止,并及时上报相关部门;
(九)负责小区物业档案、资料管理;
(十)负责小区便民服务中心场所管理;
(十一)负责法律、法规及合同等规定的其他管理。
第十条 业主委员会应当规范运作,充分发挥自治管理作用,督促业主依约缴纳物业服务费,及时化解小区物业矛盾纠纷。
第十一条  安置房居住区交付前,应当具备以下条件:
    (一)建设工程竣工验收合格,取得规划、公安、消防、环境保护、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;
    (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成,供水、供电、供气已安装独立的经检定合格的计量表具;
    (三)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成;
    (四)道路、绿地、社区及物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;
    (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;
    (六)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;
(七)法律、法规规定的其他条件。
第十二条 安置房经验收合格后及时向社区移交。安置房在交付业主使用时,建设单位须向安置户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《业主手册》等资料。
在未完成安置房小区的各项基础设施功能配套前,因安置需要先行交付入住的,建设单位应及时按标准完成配套建设。
如30%以上安置居民已入住或入住安置居民虽不足30%但已入住一年以上,安置小区基础设施功能配套仍未到位的,应由所属街道办事处督促建设单位6个月内建设到位,并经验收合格向所属街道社区移交。
前期物业服务企业对小区未配套建设到位的公共基础设施应有详细的承接查验记载,在此期间,应相应降低或免除业主物业费的缴纳。
第十三条 安置小区建成后,首次选聘前期物业时,建设单位应当按照招投标程序公开选聘物业服务企业,物业服务企业进驻时必须按照物业承接查验的要求,对相关物业进行承接查验,对不符合要求的,建设单位应当限期整改,并对此期限内引发的相关事项承担责任。
第十四条 安置房居住区物业现场承接查验20日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)承接查验所必需的其他资料。
符合土地使用规划和城乡建设规划,但因土地指标等原因未履行前期各项合法审批手续的,各相关职能部门应就工程设计、施工、验收等各环节中的质量、安全等强化监督检查,并以工作联系单的形式予以记载,作为安置房竣工验收移交资料内容。
第十五条 不具备物业承接查验及资料移交工作条件的,或建设单位在书面承诺整改期限内仍未落实到位的,物业服务企业不得承接物业服务(除专业设施设备的维修保养外)。仍继续承接物业服务的,服务期间由此与业主引发的纠纷,物业服务企业承担连带责任。
第十六条 建设单位应当提供前期物业管理开办费,交前期物业服务单位管理,实行专款专用,主要用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业管理并使用。
    物业服务单位应当缴纳前期物业服务履约保证金,并汇入物业管理主管部门指定账户实行集中管理,仅用于前期物业服务单位非正常撤出后应急服务的处理,因原物业服务企业工作失职所造成的遗留问题,相关责任和处置费用由原物业服务企业承担。
第十七条  在本办法施行后规划建设的安置房小区,建设单位应在安置房小区内或小区周边专门设置不少于150平方米的便民服务中心场所,交由物业服务企业进行管理,作为小区业主承办婚丧活动场所,满足小区业主传统风俗习惯需求。
本办法施行前交付的安置房小区,如有条件也应设置便民服务中心场所。
第十八条 建设单位建设安置房居住区应当按照不低于总建筑面积千分之三的标准增加配置物业服务经营性用房,并交由街道办事处出租管理,其收益用于弥补安置房居住区的物业服务费补助。
第十九条 安置房居住区的社区用房、物业用房的配套建设、使用按规定执行。
第二十条 新建安置房交付后,符合业委会组建条件的,街道办事处在市城管局的指导下及时召开业主大会,依据业主大会议事规则,确定管理模式。
筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经街道办事处指导后仍不能成立的,可以由街道办事处、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。
物业管理委员会的人员组成,应当在所在物业管理区域内显著位置公示。
第二十一条 安置房业主、物业使用人使用房屋应当遵守有关法律、法规和管理规约的规定,不得有下列行为:
(一)装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,未向物业服务企业申报登记或未签订住宅室内装饰装修管理服务协议实施装饰装修的行为。
(二)擅自变动房屋建筑主体和承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;
(三)违章搭建建筑物、构筑物、私开门窗及擅自改变房屋规划使用性质等违反规划规定的行为;
(四)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备以及破坏绿化带乱植乱种等违反物业管理规定的行为;
(五)随意倾倒垃圾、杂物、乱堆乱放等违反市容环境卫生规定的行为;
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;
(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;
(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;
(九)擅自在小区内设置非法宗教场所的行为;
(十)无故欠缴物业服务费、违法出租房屋、擅自取用地下水等违反法律、法规、管理规约禁止的其他行为。
小区业主委员会、物业服务单位及业主发现上述行为时均应予以劝阻、制止,并报告有关部门。
第二十二条 物业服务企业应当遵守有关法律、法规规定,严格履行物业服务合同约定的内容提供服务,不得有下列行为:
 (一)违反招投标的有关规定,损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益,骗取中标的行为;
 (二)违反物业承接查验相关规定,不具备交接条件承接物业服务的行为;
 (三)擅自降低服务标准,减少服务人员配置的行为;
 (四)擅自改变物业管理用房、便民服务中心场所等公共建筑和共用设施用途的行为;
 (五)恶意退出物业服务项目,不按规定移交物业管理用房和有关资料的行为;
 (六)采取不正当手段强制收费或只收费不服务等其他违反相关法律、法规、规章规定的行为。
    第二十三条 物业服务企业(含前期物业)在退出安置区物业服务项目时,应当按照本办法第十四条规定的要求向业主委员会或物业管理委员会进行物业承接查验和资料移交。对不符合承接查验要求的,由物业服务企业承担限期整改责任,市城管局视情给予必要的处罚措施。
第二十四条 安置区应严格控制安置房防盗窗门的设置,如确需设置,应遵循以下规定:
(一)任何单位和个人对墙外附着物的安装不能影响其他人的休息与安全;
    (二)任何单位和个人不得安装凸出房屋外墙的防盗窗、护栏,防盗窗统一为内嵌式;
(三)不得改变房屋阳台的使用功能,不得超出房屋阳台外立面安装防盗窗、护栏;  
(四)属于公共部位的平台、屋面严禁搭建阳光房等其他设施;
    (五)属于公共部位的窗台、窗户,严禁安装防盗窗。
第二十五条  安置房居住区业主大会成立前,需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车以及利用共有部位共用设施从事广告等经营性活动的,应当在前期物业服务合同中约定。物业服务单位应当将收入单独列账,所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。
第二十六条 安置房居住区共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造资金的交存、使用、管理和监督按照普通商品房的规定执行,共用部位、共用设施设备维修资金由市城管局统一管理、专户储存、专款专用。
安置房居住区未缴纳房屋维修资金的,由建设单位在本办法公布后6个月内筹集缴纳。
2013年5月1日后批复开发建设的住宅物业配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
第二十七条 安置区生活垃圾处置费由建设单位在房屋交付使用前按实际建设面积以不低于18元每平方米一次性向环卫单位缴纳,垃圾处置费列入建设成本。
安置区业主房屋规划使用期内免交生活垃圾处置费。安置区生活垃圾小区内集中收集后,由环卫单位到小区统一收集、运输、处置。
第二十八条 安置房居住区实行一定期内物业费考核定级补助递减制度,由市城管局牵头相关街道组织实施。多层安置房居住区补助标准暂为A级0.3元/m2,B级0.25元/m2,C级0.2元/m2; 带电梯的高层、小高层补助标准暂为A级0.7元/m2,B级0.6元/m2,C级0.5元/m2。
经营性用房收入补贴物业服务费用多余部分,由所在街道办事处进行统筹管理,经营性用房收入不足以补贴本小区,不足部分由各街道调整列支。各街道办事处需加强监管,确保专款专用。
由住建、土地储备中心建设的安置房已向街道社区移交的,物业费考核补助费由接受的街道社区列支,未移交或未配套建设经营性用房的,由建设单位列支。
安置区物业考核补助的年限及标准的调整,由市城管局结合安置区物业服务市场化的具体情况,商各街道办事处提出建议方案报市政府批准实施。
第二十九条 安置区业主应当依法依规缴纳物业费。党员干部、国家公职人员要带头主动缴纳物业费。市级机关各部门、各街道社区要将物业费缴费情况列入党员干部、公职人员道德诚信、遵纪守法、作风建设等年终考核与函调内容。
安置区业主经济确有困难,物业费的减缓免按有关规定执行。
第三十条 违反本办法规定的,由有关行政主管部门按照各自职责依法查处。
第三十一条 本办法自2014年7月1日起施行。本办法未作规定的,按《如皋市物业管理暂行办法》(皋政规〔2010〕2号)等有关规定执行。


 

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